▲开往（沧海）桑田的地铁

这几天，有人爆出轨交2号线延长线内部实照，根据苏州轨交网站预计今年年9月就会通车试营，苏州园区速度的确不是浪得虚名。苏州大城的梦想，地铁就是开路先锋。

整个延长线路设立尹山湖站、独墅湖南站（吴中区），穿东方大道，进入园区，依次有6个站点，即独墅湖邻里中心站、月亮湾站、松涛街站、金谷路站、金尚路站和桑田岛站。2号线一通，园区最南部即可联通老城中心和相城区高铁新城，更可接驳1号线，畅达苏州新区、吴中区和园区湖东。

一般来说，凡是有通地铁的地方都是重点发展的区域（地铁好贵的），更是发财路，这条延长线简直就是园区最南部的专线，还设乐6个站点。除了地铁，这个区在中环线单独开一进出口，叫桑田岛（沧海桑田的感觉有没有），另外还有一条专属快速路，独墅湖大道。其实在绝大多数人眼中，园区一教育区，为啥配置如此高逼格的道路规划？什么情况？

这不，胖高的一个朋友也对这区域感兴趣，想着买房就跟着地铁的不二法则，想看看一下海德公园，还有旭辉即将推出的临湖项目。前前后后问了我很多问题，不过归结到一点，就是：

那边有潜力不？有潜力不？有潜力不？

秉着科学、严谨的治学态度，胖高摆事实、讲道理、上数据，扯了一下午。秉着为人民服务的精神，特将问答，编辑成册，请诸位看官赏玩。

最终的结论就是——这个区域要上天（先不要抽我，且听我一一道来）。

独墅湖科教区是什么鬼？之前不是叫高教区吗？

说句实话，我也一直习惯叫那个地方独墅湖高教区，但2008年后，改名了。现在正式名称是独墅湖科技创新区（简称科创区）。从名字就能看出区域的定位和功能，正如上海浦东的张江高科技园区。不同名称反映的是区域功能和定位的演变。科创区，听上去，挺高大上的嘛。

说起科创区的渊源，得从2002年说起。

那会，还叫苏州研究生城，最早批出来的地有11平方公里，就是给苏大准备的，次年就引入苏大将主体迁入独墅湖区域。2004年，由西安交通大学和英国利物浦大学合作创建的西交利物浦大学正式成立，随后，中国科技大学、中国人民大学、华北电力大学等研究院入驻，简直一大学城呀，随即更名为独墅湖高教区。

2006年始，区域功能扩充，创意产业园（国际园5期）于2006年奠基（2010年正式竣工），2007年6月，生物纳米园正式开园。再叫高教区不合时宜了，2008年更名为独墅湖科技创新区，一直沿用到现在。

扯这些干吗，我想知道投资那边靠谱不？

不要急嘛。

①如果你做短期的，揩一把油就走。这个得碰运气，赌一把，当然央妈放不放水最关键。央妈放不放水，一般她也不告诉胖高呀。这属于天机级别的，胖高上头没人，没法帮你。不过胖高提醒一句，市面上很多板块不学好，沾了股市的妖风，天天吹牛逼，俨然一题材股，比如某某新城什么的，产业规划绝逼高大上，天天讲故事，憧憬未来，私底下就想着卖地，没人管产业落不落地，只会讲故事。这房子能买不？没产业，就没人没钱，谁来接盘？难道是下一个投资客接棒，继续编故事？这和易租宝不一个套路吗？庞氏骗局的房地产版。

②如果是做长期的，这得祭出我的最大奥义——房地产投资【四大黄金定律】，即有产业、有人、有钱和有故事，这可是纯粹的价值投资理论，跟巴菲特学的呢。

如要是产业牛逼，自然有人来，银子大把挣，故事简直跟童话似的，房子必然抢手，比如深圳呀；要是没产业，没钱赚，谁会过去，故事简直就一悲剧。房子嘛，等着长草吧？比如鄂尔多斯。

所以，房地产终归是服务业，就跟小姐是一样一样的。如果产业牛逼，人人土豪，姑娘万人捧，钞票哗哗流，车水马龙，莺歌燕舞；产业怂了，百业凋敝，都是穷光蛋，黑灯瞎火，门可罗雀，连姑娘都回家从良了。比如东莞，服务业水平和小姐总量，跟经济的起伏高度一致，简直就经济的晴雨表。

所以，胖高再次重申：产业很重要，是房地产投资的最大奥义，当然也是夜总会投资的最大奥义。

那你说说，科创区那都有啥产业？

说到产业，首先我得普及一点知识。

首先，所有的独立城市和区域的发展，必须符合产业-人口-地产的规律，无产不立城，胖高在之前的文章，苦口婆心的说过，今儿就不烦了。其实，这个很好理解，房地产比较活跃的城市或区域，都是经济和产业发达的地儿，如深圳、杭州，苏州也算吧；其次，我们得了解一下产业是什么东东？都有啥？

产业说白了，就是赚钱的营生。

搁到以前就是种地、捕鱼、打铁等，凡是能满足各位吃喝玩乐、衣食住行的各类行都算。后来世界复杂了，工业革命了，产业和行业也缤纷了。根据目前通行的划分方法，产业划分为：

第一产业，说白了就是直接获取生产资料的产业，比如农业、畜牧业，世界上绝大多数发展中或落后国家都是第一产业发达，只能出口原材料；

第二产业，就是对上面这些各类生产资料进行加工的行业，比如采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业，还有就是建筑业。苏州工业园区最初就是以制造业立园的，当然这也是中国改革开放后的主导行业；

第三产业，主要指非物质生产部门，就是普通意义上的服务业，主要有商业、金融、保险、不动产业、运输、通讯业、科研等，在发达国家，第三产业普遍占比超过50%，甚至高达70%，服务业是知识、资本集聚的产业。从三产的关系来看，第二产业，特别是制造业是产业核心。

目前发达国家经济结构中一产比重极小，二产为辅，三产发达，如美国；发展中国家，二产为主，一产为辅，三产较少，如中国；欠发达国家，一产为主，二产刚起步，三产基本没发展，如很多非洲国家。

各个国家在世界舞台上扮演着不同的角色，有些人家是靠种庄稼挣钱，如巴西，主要出口大豆、蔗糖、咖啡、水果啥的；有些人家背靠金矿或油田，倒腾矿产或石油，如中东的沙特、阿联酋，和俄罗斯；有些人家经营钱庄也能赚钱，如瑞士、卢森堡；有些人家手段多，方法高明，如美国，既有发达的第二产业，如宇航防务、信息技术、生物制药、汽车制造等，也有居全球之首的服务业，如金融、教育/科研、电信、零售、娱乐、法律、医疗等。特别是那个华尔街，就是全球财富脱毛机呀。没钱了，就全球剪羊毛。

中国靠啥呢？

中国农业没啥竞争力，发展三产难度大，赚钱的主要手段就是二产，因为我们有世界上规模最大，最廉价的劳动力呀。天量的中国工人在生产线上从事没日没夜干活，给中国带来了外汇，还有“中国制造”的威名。可以说，正是制造业，带来改革开发以来中国经济的快速发展，并伴随城市化进程，造就了中国房地产超过10年的黄金时代。

但真相是，在全球分工的生态链下，中国就是一个打工的。

另外，告诉你一秘密：看上去高大上的园区，其实也是一打工的，处于工业价值链的最底端。

扯淡嘛！这么高大上的园区这么LOW？

不扯淡！一产在苏州占比极低，基本可以忽略不计，工业园区城镇化率为100%，农产品都靠外部供应。工业园区正如其名，核心产业就是“二产”中的工业，建立之初，园区照葫芦画瓢，引入电子和机械行业，这也是园区另一个投资方——新加坡牛逼的产业。中国在2001年加入WTO后，园区的出口加工经济简直插上火箭，GDP井喷，增长率多年10%+，甚至20%+，被誉为“世界工厂”，全世界用的笔记本、半导体等，几乎都离不开苏州制造的影子。电子信息和机械产业简直是现金奶牛，分别占到全区规模以上工业产值的56%和31%，整体占比高达89%，绝对支柱行业，比较有代表性的企业有三星、日立、博世和海格客车等，但这些企业是基本上都是外资主导，外销为主，规模以上企业产值中的外资企业产值占比达到99%，规模以上企业出口收入占全部销售收入比重达到72.5%（2010年数据）。

2008年，金融危机袭来，园区底子一下现原形，外需萎缩，成本居高不下，资本本性就出来了，逐利的外企鸟兽散了，纷纷跑到要钱不要命的中国内地和东南亚去了，园区GDP增长开始乏力，2015 年出口贸易甚至出现了负增长。

事实上，已经有不少外资企业撤离苏州，之前热火朝天的苏虹路，由于不少企业撤离（2014年12月5日，知名手机零部件代工厂苏州联建科技由于母公司资金链断裂，宣布倒闭），大量厂房已经空置，此前熙熙攘攘的苏虹路冷清不少，就连负责外企餐饮的餐饮公司和员工接驳的大巴公司都发现业务量急剧萎缩。

园区无奈，处于工业价值链底端，人为刀俎，我为鱼肉，嘛主动权都没有，曾经的山盟海誓都是骗人的，外企都是白眼狼，没油揩，分分钟走人。

没办法，这就是丛林法则。以园区为代表的出口加工经济，在这个森林里，就是出体力的——制造、组装、出口，没啥技术含量，就一个巨型的有组织的富士康呀，挣得都血汗钱呀，干着最累的活，拿着最少的钱，为啥，因为园区处于“微笑曲线”的底端，赚大头的都是歪果仁。

啥玩意？“微笑曲线”是什么鬼？

这可不是蒙娜丽莎的微笑的。

这是宏碁施振荣的微笑。

1992年施振荣为“再造宏碁”提出的微笑，学名唤作“微笑曲线”（SmilingCurve），就是老施在多年的被老外压迫的经历中，突然发现全球就是一个大产业生态链，在庞大的工业生态链中，全球各个国家或地区都在承担某一个角色，有的是狮子老虎，在食物链最上游睥睨天下，食肉喝血，而有些只是些羚羊和角马，苦逼的很，任人宰割。在这个生态链中，以制造加工环节为分界点，工业生态链可为产品研发、制造加工、流通三环节。

微笑嘴型的一条曲线，两端朝上，附加值更多（最赚钱的）体现在两端，即产片研发和销售，中间环节就是制造加工环节（附加值最低，利润最薄）。而苏州的制造业就处于这个曲线的最底端。这也是为啥苏州GDP爆高，但人均收入水平跟浙江一些城市没法比的重要原因，也就是说苏州这边以打工为主，钱都被国外那些金主和政府给挣了，打工挣得都是血汗钱。

我知道了，人家找到更可人的廉价劳动力，不玩了，走人，再这样下去，园区得歇火。难道园区坐以待毙？

在全球经济不景气，外资萎缩，国内成本居高不下背景下，外资出口加工企业逃离中国，作为曾经“世界工厂”的苏州笑不起来，阵阵寒意，变得彻骨。

还好园区管委会思路还算清晰，为拓展发展空间，抵御风险，坚决不能让中新合作这杆大旗倒下，2010年，园区正式颁布《苏州工业园区3+5产业发展报告》，加快产业转型升级，促进电子信息制造、机械制造、现代服务业3大主导产业，生物医药、纳米光电新能源、软件与动漫、融合通信、生态环保5大新兴产业跨越发展，加快经济发展方式转变，进一步提升区域经济整体素质和抵御风险能力。说白了，之前那活干不下去了，得学点本事，找点别的活干。

在“3+5”产业规划中依然将电子信息和机械制造列出支柱产业，没办法，这是园区发家的底子，丢不了。不过在产业附加值方面，园区在向微笑曲线的上游（核心技术和设计研发）顶，突破集成电路、液晶面板关键技术。拿手的活还得练好，除了扎马步，还得学会铁砂掌，整点绝活。这不2013年10月25日，园区自开发建设以来单笔投资规模最大的产业项目——三星液晶8.5代线正式投产，向高世代面板生产线迈进。

除传统工业外，园区力求结构优化，“优二进三”，重点发展现代服务业和战略新兴产业，特别是纳米技术，被列为1号产业，以生物医药、纳米光电材料新能源为核心，力求掌握核心科。

产业分布层面，支柱产业（电子信息和机械制造）聚集在中新合作区的三期，即中环线以东，服务业（金融、零售贸易、总部经济），主要分布在金鸡湖商圈（即湖西和湖东CBD）；国际商务和物流盘踞在位于现代大道东的国际商务区（此前唤作综合保税区）；战略新兴产业，分别是生物医药产业、纳米光电新能源产业、软件与动漫游戏产、融合通信产业、生态环保产业，其中除了生态环保产业聚集在位于唯亭板块的中新生态科技城，其他四项战略新兴产业主要窝在科创区和国际科技园。

产业分布，是基于各个区域特点做出的布局。因为战略新兴行业，主要表现为“三高三低”原则，即：高智力（技术与知识）、高成长性、高利润，低资源（土地、能源）占用、低原材料依赖性、低污染。

所以，搞新行业，必须有钱，有文化。

尼玛，科创区看上去挺高大上的。她是怎么冒出来的？现在混的咋样？有人不？有钱不？

说实话，科教区估计也是误打误撞，本来就是一个教育区，比如吴中越溪的大学城，但后来历史机缘让科创区的教育、研究基础优势凸现出来了，成为发展战略新兴产业的主阵地。

2008年以前，那绝逼属于老师和学生的天下，规格和地位说不上来，也就一教育区，人口倒是有（都是学生），但没啥产业（高等教育算的话，勉强也算有吧），规划总面积约11平方公里，规划总人口约20万人，功能单一，造血能力差，没有自主发展的能力。

2008年成功更名，创意产业园和生物纳米园渐入佳境，但原先规划的土地资源限制明显制约了科创区未来的发展。2010年11月15日，中科院苏州纳米所二期正式开工，2012年，华为竞得位于桑田岛的区域的苏园国土2012-G-21号地块，占地面积9平方公里的科创区二期（桑田岛板块）慢慢浮出水面，2013年1月18日，位于科创区二期的苏州纳米城首期启用，科创区二期进入实质运营阶段，2016年5月28日，位于桑田岛的生物产业园北区一期正式开业，北区的二期同期启动。科创区的三期也已提上议事日程，进一步拓展科创区的产业发展空间。

最新规划也成功扩容，区域总规面积约升至25平方公里，规划总人口40万人（其中学生规模约10万人），区域地位牛逼升级，月亮湾摇身一变，成为园区商务副中心，而科创区变成园区转型发展的新高地，战略新兴产业的大本营。

从具体布局看，以生物纳米园为主要载体，综合布局工业区和桑田岛产业区，发展生物医药产业；

以建设国家纳米技术国际创新园为契机，以中科院苏州纳米技术与纳米仿生研究所为主要研发机构，以生物纳米园为载体，发展以纳米光电新能源为重点的纳米技术产业；

以国际科技园、创意产业园等为主要载体，发展融合通信、软件、集成电路设计、动漫、游戏等产业。

光说不练假把式，我们来看看这些产业的成绩如何：软件与动漫游戏产、融合通信产业（主要聚集在国际科技园旗下的创意产业园及腾飞创新园），截止2014年苏州国际科技园企业总产值为104亿元，参与统计的115家泛“云计算”类企业全年产值超过35亿元，累计4家企业挂牌新三板，15家企业产值过亿，比较牛逼的企业有华为苏州研究所、浩辰软件、旭创科技、奥杰汽车、同程旅游网，方正国际、惠普、甲骨文等。

纳米产业（主要分布在科创区一期的生物纳米园南区和桑田岛的生物纳米园北区及纳米城）：截止2015年，累计引进、孵化纳米技术及相关应用企业352家，就业人数达到2.21万人，各类领军人才团队230个，其中国家千人计划69人，全年总产值281.3亿元，14家企业成功上市，叫得上号的的企业有南大光电、吉玛基因、欧普图斯光纳科技等。

▲的确有很多自主企业，比那些大牌，但不是自己的代工工厂好多了。

从人口规模上看，独墅湖高教区规划人口为40万人，但截至目前，实际人口还不到20万人，其中学生近10万人（基本不是购房群体，至少目前是），具有购房需求和实力的主要有以下人群：教育机构的教职员工，约6000人；创意产业园和腾飞创新园的员工，约15000人；生态纳米园和纳米城员工近2.3万人，加上周边商务区、原有工业区人口，约5000人。本区域实际具有购买力人口近5万人。说白了，这个区域人口集聚还有很大的潜力。

从收入上看，从事这些战略新兴产业的收入水平肯定要比园区此前的蓝领工人要高，这也是月亮湾3号（成交均价高达3.5万元/㎡）能买到园区核心区价格的支撑吧。深圳的华为就是典型，500万以上年收入，一抓一把，硬生生地把周边房价给顶上去了。当然，科创区这些企业，绝大多数还处于创业期，要想有华为的收入水平还是比较困难，不过保不准会出现几家独角兽企业，成为苏州的华为。那收入，回家想吧。

总之，从产业结构和未来的发展来看，独墅湖科创区有很大的想象力，正如上海的张江高科技园区，产业的强势导入，将有助于迅速聚集人流、钱流，一旦一切上了轨道，这样故事听着都带劲。

尼玛，听你这一说，我都有点心动了，明天就去买。

冲动是魔鬼。不过你也买不到。

为啥？

因为那边基本没房子卖，整个区域就是一个教育、研发基地，在售也就两个项目，未来新增住宅用地少得可怜（不过二期倒是有些住宅用地规划，啥时推向市场，估计得等到猴年马月了；三期更别说了，八字还没有一撇了）。

▲科创区一期除了在售的海德公园和月亮湾3号，即将推售的旭辉铂悦犀湖项目，未来只有两块新增住宅用地（黄色标注）：一块在旭辉项目东，还有一块就是白鹭园对面（图上月亮湾城市副中心以北）那个绝美的草坪，规划也是住宅用地。可惜，以后拍结婚照是去不了啦。

①建屋海德公园目前暂无房可售，还有最后两幢25#、28#待推，户型建筑面积80平、110平、140平、170平，具体加推时间、开盘价格均为待定。其实，人家就是不想卖。

②月亮湾3号美颂二期所有房源基本售罄。三期产品目前正在打地基，主力建筑面积140-200平，预计2016年7月开盘，共8幢楼，280套房源，都是些大户，按照此前最高成交单价3.5万核算，你算算吧。这总价，属于土豪级别的。

③对了，还有一个项目，就是去年旭辉去年拍的地（楼面价14785元/㎡，容积率1.2-1.6），那块地离湖更近，好像叫铂悦犀湖（怪不得最近老有人在朋友圈发大犀牛啥的），属于低密社区，规划有小高层和联排别墅。价格嘛，不会便宜。

鉴于科创区的确没地，但产业又是如此高大上的情况，需求必须有，可以说是苏州最靠谱的，最实在的板块呀。你知道隔壁尹山湖那个原先犄角旮旯，啥配套都没有的地方，是谁托起来的吗？还不是科创区的广大同仁，所以，买房子，产业很重要，很重要。

好了，好了，知道了，产业很重要。但那边交通、配套、学区咋样呀，自己住靠谱不？

悠着点，今天就到这吧。下次你再请我喝茶，我继续扯。