记者 | 周卓然

编辑 | 许悦

近日，作为九龙仓在内地的首个地产旗舰类项目，成都IFS在6周年庆典活动中公开了销售数据。

据官方给出的数据显示，项目2019年销售额与客流量分别为开业之初的330%和300%，自开业以来连续6年出租率近100%，拥有近30万VIP会员。

此番增长是城市战略和地产商战略匹配合作的结果。其中，首店经济是推动其发展的一大动力。

近年来，“首店”概念也在城市营销和购物中心营销中占有重要地位。据商务部2019年的数据显示，上海、北京等传统一线城市均提出过“首店经济”的概念，两座城市的首店数量也领跑全国。

上海的首店数量多，质量也较高，而北京则是华北地区的最大的“首店收割城市”。成都的成绩位列第三名，以网红餐饮、潮流服饰和设计师品牌见长。

而成都近年来有意加强国际化发展，并在建立“国际消费中心城市”、“首店经济”上非常看重。成都IFS则顺应了此趋势，目前已入驻超250个全球性、全国性或区域性首店。

例如，巴黎世家、香奈儿为中西部首店、Christian Louboutin、Moncler、Maynat、Tom Ford、连卡佛等均为中西部首店，LOEWE为西部首家全品类旗舰店，Piaget为中国最大旗舰店，梵克雅宝为华西区首店等。

显然，设定这些纷繁的概念划分均是为了突出一个“首”字，这个数量目前还在增加，2019年，成都IFS继续引入了40个首店品牌。

九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理（零售租务及营运）侯迅对界面时尚表示，成都IFS的业绩表现也是好好把握成都市发展机遇的结果，“我们一定要搭上这班顺风车，比如政府在我们和巴黎第六区合作发展艺术文化联盟等策略上给了积极支持，我们还去到拉萨做了峰会和时装周，这些都是辅助商业的重要一环。”

商业地产需要“养”，和住宅不同，它的回报周期较长，项目本身的运营实力也决定其生存能力。

其中一个指标是品牌组合够不够好，购物中心往往会留出一部分空隙来进行组合的调整和门店的更换。在据侯迅介绍，成都IFS的出租率大约在95%左右，入驻的300多个品牌中，每年的品牌更新数量低于100家，其中一些包括租约到期和门店位置更换。

在业态调整上，2019年，为顺应零售趋势的发展，购物中心2层引入了一些设计师品牌，3层引入了更多护肤和美妆品牌，例如Gucci Beauty、Tom Ford Beauty等，还有一些珠宝钟表品牌。

本次，为配合6周年庆典，Fendi、zenith、adidas neo、tom ford beauty等品牌也推出了全球首发或限定新品。

“商业是每一天细节的叠加，有战略没有执行，是没有用的。”侯迅对界面时尚表示，运营的本质是除了经营项目本身，还要经营项目的周边，和租户互动、和商家共生。

不过，不得不承认，中国中西部地区在整个时尚消费系统的完整性上海与北京、上海存在差距。例如，上海政府每年支持举办两届上海时装周，可以聚合大量品牌到沪，Showroom等时尚零售商业体系更为完善。因为一座城市的零售氛围无法单纯依靠单一项目来建立，还同时需要社区和城市整体氛围的带动。

界面新闻在2016年报道成都IFS和远洋太古里时曾写道，这两座优质地产商基本上改变了这座城市的零售版图，在重塑时尚氛围和培养教育顾客上具有标志性意义，但成都本身的行业储备尚存不足，例如一些下游供应服务缺失，比如垂直领域的公关公司、咨询公司等。

“现在成都依然没有自己的时装周，但商家可以自己创造自己的舞台，有些事情未必要靠政府来做，但商家一定要自己积极。”侯迅对界面新闻说。2019年，成都IFS与巴黎圣日耳曼德佩委员会（Le ComitéSaint Germain des Prés）“国际友好街区”结盟，并借机举办了一系列国际活动。

迄今为止，九龙仓在成都项目的艺术类投资上超过一亿元。

营商环境的优化鼓励了更多品牌走进西部，提高了商业地产招商的便利性。而作为西南地区的标杆项目，成都IFS和远洋太古里也都在顺应“首店经济”的目标，在近年来着力于引入西南首店或推出全球首发新品，一定程度上帮助成都打出了“奢侈品第三城”的城市名片。

“品牌组合对于商业社区的创造极为关键，我们一直在积极地寻找好的品牌入驻。”侯迅说，“而这个筛选的标准，一是要看其是否有发展内地市场的打算；二是看其在自己的细分领域是否做到头部；三是看现在和未来的战略与成都IFS的战略是否匹配。”至目前为止，成都IFS的租金收益已经翻了一倍多。

当然，高品牌质量和入驻率一定程度上也反映出成都市场在6年前的消费储备上能力不足，为新入局的商业地产运营商们创造了极大的增长空间。

作为中西部地区的核心省会城市，成都一直在对当地城市居民、周边游客和全球旅客来说都有较强的吸引力，这为成都的零售商积累了潜力消费者。加上成都市近年来积极发展高新技术产业，使得当地吸引了更多人才回流和更多的高净值人群进入。伦敦地产服务商第一太平戴维斯在《2019年科技城市发展》报告中公布了全球科技城市排名，成都作为唯一的中国中西部城市上榜。

“这部分人也是核心的消费客群，并且，一个城市的零售环境也要看人口的净流入。”侯迅说。

据悉，成都IFS的核心VIP画像为25——40岁的女性。他们的消费额每年从20万到1200万不等，营业额贡献40%以上，总人数超过6.2万。

但和成都一样，重庆、武汉、长沙等城市也都在积极优化人才引进政策，归根究底都是为了拉动经济的内生消费力。如今，地产商们也全面开启了全国性的扩张计划，九龙仓在建立了成都IFS项目之后也把购物中心开去了长沙和重庆，新世界集团的艺术商业地产K11进驻了武汉，SKP进入了西安，并也将进入成都。

这些头部商业项目都有意在全国各地复制成功经验，但它们的方法各有不同。

成都IFS的母公司——港资地产商九龙仓希望借由在重庆、长沙等地的落地，能够复制成都模式。重庆IFS的面积为成都的一半左右，相应地，其门店面积也会相对较小，重庆IFS的开业可能会分流一部分曾经会前往成都购买奢侈品的重庆消费者。但侯迅表示，两地冲突不大，只是一个发展时间差的问题。

而和港资和外资地产不同，销售额全国第一的SKP所代表的中国本土企业采用的是和地方国资合作的模式。西安SKP是于陕西投资集团金泰恒业公司联手推出的，而成都项目则有可能由北京华联与成都交通投资集团合作。

因为成都交投在2019年上半年经济运行分析会中有提到，希望研究推进北京华联SKP项目尽快落户成都，要在9月30日前共同完成组建SKP项目公司的展望。

SKP如果入局，将进一步扩宽成都南部地区的消费格局。目前，传统市中心一代由春熙路及其偏东的远洋太古里、成都IFS占据。据联商网报道，以九龙仓IFS与成都远洋太古里为代表的高级次商业体保持了较快的增长速度，合计收入已突破110亿，销售年均增长率约20%。

据悉，银泰IN99也正在积极招商，以增加高端品牌数量。可见，头部商业地产对城市零售氛围的影响也较大，各大地产商终会慢慢在度过早期增长后，进入到充分竞争的阶段。